Miért nettóban számolunk? Kire milyen ÁFA vonatkozik az építkezésnél?

Ez a leggyakoribb félreértések forrása. Sokan azt hiszik, hogy a kivitelezők ezzel „bűvészkednek”, pedig a háttérben nem holmi trükközés áll, hanem a magyar adójogszabályok bonyolult rendszere.

Az építőiparban ugyanis nincs két egyforma ügyfél, nincs két azonos projekt, és amire az egyik élethelyzetben 5% ÁFA vonatkozik, arra a másikban 27% terhelődik.

Nézzük meg tisztán, kire milyen szabályok vonatkoznak, mitől függ a fizetendő adó mértéke, és miért elengedhetetlen, hogy a kivitelezési árakat alapértelmezetten nettóban adjuk meg.

1. Magánszemély vs. Cég: Nem mindegy, ki építtet

A legelső és legfontosabb szétválasztás az adóalanyiság kérdése:

• Magánszemély építtető: Ha saját részre, saját tulajdonú telekre építkezik valaki magánszemélyként, a szerződéseit és a beszerzéseit közvetlenül ez a státusz határozza meg. Számukra a legfontosabb kérdés az új lakóépületekre vonatkozó kedvezményes adókulcsok elérése.

• Cég / Vállalkozás építtető: Ha a beruházást gazdasági társaság (cég) valósítja meg (legyen szó akár irodáról, csarnokról, akár cégtulajdonban lévő lakóingatlanról), a szabályok teljesen megváltoznak. A cégek a projekthez kapcsolódó ÁFA-t főszabály szerint levonásba helyezhetik (visszaigényelhetik), így számukra a pénzügyi tervezésnél kizárólag a nettó összeg a releváns kigangolási alap. Ha egy cégnek bruttó árat adnánk meg, azzal félrevezetnénk, hiszen ők a nettó költséggel kalkulálnak a könyvelésben.

2. A bűvös 300 négyzetméter és a lakóépület fogalma

Magyarországon az új lakóépületek építésére vonatkozóan a törvényalkotó kedvezményes, 5%-os ÁFA-kulcsot biztosít, de szigorú feltételekhez köti:

• Alapterületi határ: Az épület hasznos alapterülete egyszintes lakóépület esetén a 300 négyzetmétert, többszintes épület esetén lakásonként a 150 négyzetmétert nem haladhatja meg. Ha a tervezett ház ennél nagyobb, a 300 nm feletti részre (vagy a teljes épület bizonyos konstrukcióinál) máris a normál, 27%-os ÁFA érvényesülhet.

• Mi számít lakóépületnek? Csak a lakhatási célt szolgáló épületek élvezik ezt a kedvezményt.

3. Mit építünk? Családi ház, garázs, medence vagy kerti építmények

Nem minden fal hozza magával ugyanazt az adókulcsot. Itt ütköznek ki a legnagyobb költségvetési meglepetések:

• Főépület (Családi ház): Megfelelő generálkivitelezői szerződéssel és 300 nm alatti hasznos térrel élvezheti az 5%-os ÁFA-t.

• Garázs és melléképületek: Ha a garázs a lakóépülettel egybe van építve (azonos alapozással, tetőszerkezettel, egy tömeget alkotva), akkor az osztozik a lakóépület jogi sorsán, így arra is vonatkozhat az 5%-os ÁFA. Különálló garázs vagy kerti tároló esetén azonban a NAV már külön tételként kezelheti, ahol könnyen a 27%-os kulcs lép érvénybe.

• Medence és luxus kerti elemek: Egy beépített úszómedence, kerti pavilon vagy wellness részleg önmagában nem számít „lakásnak”. Emiatt ezekre a tételekre a kivitelezés során szinte minden esetben a 27%-os általános ÁFA-kulcs vonatkozik, függetlenül attól, hogy a ház maga 5%-os adózású.

4. Szerkezetkész vs. Kulcsrakész: Hogyan számláz a kivitelező?

Az sem mindegy, hogy a kivitelezés melyik fáziséig szól a megállapodás, és milyen formában történik a generálás:

• Szerkezetkész állapot: Csak a tartószerkezetek, a főfalak és a tető kerülnek felhúzásra.

• Kulcsrakész állapot: A teljes belső gépészet, burkolás, festés is a csomag része.

Az 5%-os ÁFA érvényesítésének egyik legfőbb feltétele a komplex generálkivitelezői szerződés. Ha az építtető maga vásárolja össze az anyagokat külön boltokban (ahol minden 27%), és külön fogad fel kőművest, burkolót, akkor elveszíti a kedvezményes adózási láncot. Ezzel szemben egy professzionális, egységes generálkivitelezési szerződés keretében (mint amilyen egy ProKoncept rendszerű építkezés is) az anyag és a munkadíj együttesen tudja optimalizálni a kedvezményes adókulcsokat.

Miért adjuk meg a kivitelezési árakat nettóban?

Most már látható, hogy a fenti tényezők – a megrendelő személye (magánszemély vagy cég), a ház mérete, a melléképületek (garázs, medence) léte, valamint a kivitelezési szerződés típusa – mind-mind más és más ÁFA-kulcsot eredményeznek

• Ha egy kivitelező fix bruttó árat írna ki, azzal azonnal kizárná a cégeket (akik a nettóval számolnak), vagy félrevezetné azokat a magánszemélyeket, akiknél az 5%-os vagy éppen a 27%-os kulcs lenne a mérvadó.

• A nettó ár a stabil, valós műszaki tartalom ára, amelyre mindenki rászámolhatja a saját jogállása és projektje szerint érvényes adókulcsot.

Összegzés

Az építkezés pénzügyi sikere a pontos tervezésnél kezdődik. Ne elégedjen meg az „átlagos” becslésekkel!

Tisztázza előre a mérnökkel és a kivitelezővel, hogy a tervei alapján Önre pontosan milyen adózási formák vonatkoznak, így elkerülheti a kivitelezés végén érkező váratlan adóterheket.